2025/09/11 文/記者張瀞勻
 

近年來，商辦市場熱度明顯升高，大型企業紛紛購入辦公大樓或設立企業總部，需求動能持續增強。根據經濟部商業司統計，自2021~2024年，全台公司登記家數由73萬6889家增至79萬1478家，短短4年間增加5萬4589家。商仲業者宏大國際資產分析，新增公司中製造業占約40%、服務業占約60%，即便每家公司僅需10坪空間，整體就會產生50萬坪需求，若再加上企業擴充與老舊商辦都更釋出的缺口，預估市場需求超過100萬坪。
 
在需求升溫的同時，台北市中心卻面臨供給稀少的挑戰。宏大國際資產總經理陳益盛指出，回顧1980年代後，台商西進中國，長年導致商辦需求下降，使得產品價格長期偏低，甚至出現「住宅價格高於商辦價格」的特殊現象，建商因此鮮少推出商辦產品。直到2018年台商加速回流，需求才逐漸回升，建商才重新規劃商辦大樓出售或出租。不過，土地難尋仍是最大困境，尤其台北市中心缺乏合適土地與合理地價，開發方向只好逐漸轉往內湖、南港、大直、士林與北投等外圍區域。
 
同時，台北市政府也積極規劃內湖科技園區、南港經貿園區與北投士林科技園區，以滿足企業擴張需求。陳益盛表示，三大園區各有特色，內湖科技園區已開發率達95%，南港約80%，而北投士林僅約30%，仍處於起步階段。過去十年，市場熱度先由內湖轉向南港，今年輝達宣布將於北士科設立亞洲總部後，更讓該區瞬間成為詢問度最高的焦點，光是7月黃仁勳公布消息前後，區域成交價即上揚5%至10%。
 
三大園區規模與分區屬性差異明顯。內湖園區規模約150公頃，其中9成屬科技工業區，進駐以電子科技與製造業行政研發單位為主，包括光寶、鴻海與研華等企業。南港經貿園區則有86公頃，分區包含工業區與商業區，可容納的產業更為多元，IBM、匯豐銀行、台灣高鐵皆在此設點，未來東區門戶計畫還將進一步擴大至440公頃。北士科範圍約94公頃，辦公區主要為產專區，少部分為商業區，現有中鼎工程、友華生技與金仁寶等公司進駐。
 
價格表現方面，南港因具備成熟的商業機能與交通條件，目前為三大園區價格最高區域，辦公室單價落在每坪60萬至140萬元。內湖因開發已近飽和，價格相對穩定，約每坪50萬至80萬元。北士科則因屋齡新、開發初期，辦公室價格約65萬至85萬元，隨著產業進駐與議題發酵，未來仍有發展空間。
 
陳益盛強調，台灣商辦市場正面臨供給與需求的結構性缺口，一方面新設公司數量持續增加，另一方面企業回流、科技業擴張，以及老舊商辦更新需求同步存在，讓整體需求持續推升。尤其台北市中心供給有限，外溢效應勢必擴散至外圍園區與新興區段。對企業而言，除了選擇總部落腳點之外，如何兼顧交通便利性、產業聚落效應與長期價值，將成為決定商辦市場走向的重要關鍵。


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