第一部：住不起的時代來臨

近年台灣成為「炒房之島」，
房價攀升彷彿沒有盡頭。
當住房支出已超過多數家庭收入的三分之一，
生活費增加，人民的實質所得卻一直縮水。
為何房價易漲難跌？政府「打房」為何失靈？
此時該買房、還是該租屋？
 
01 全島炒房熱，住不起的未來

2020 年，台灣正式進入人口負成長的年代，出生人數第
一次低於死亡人數。同一時間，台灣住宅房價卻進入狂飆
期，而且從雙北一路燒到中南部，甚至在短短兩年內，一坪
賣價可以上漲超過五成，讓當地的首購族買不下手。

▎炒房之島
媒體形容台灣已經淪為「炒房之島」，認為這是中美貿
易戰帶來全球供應鏈重組之下，形成台灣最大投資潮所帶來
的全島大炒房，也是「最後一波賺土地財的機會」。
如果翻開2021 年六都及新竹縣市新建案推案量統計，
會發現全台將近1503 個推案量中，約三分之一在開賣半年
內就完銷結案（即所謂快銷案），以台南市的案量居冠。

如果以區域快銷率（注：快銷率計算方式為該區快銷案筆
數除以推案量筆數）來說，新竹地區最高，其次是台南、
高雄，而這些區域都是受惠於科技業買盤拉抬房市熱度。
過去一個建案從開賣到完銷，通常需要花一到兩年的時
間，儘管近年政府打房動作頻頻，但2021 年卻出現民眾漏
夜排隊買房和推案秒殺的瘋狂狀況。

根據《天下》雜誌從實價登錄交易資料中的統計發現，
從2020 年疫情爆發以來，短短七季，六都加新竹縣市總共
有二十五區的房價漲幅超過三成，等於一季至少漲價近5
％。統計亦發現，全台五十區預售屋的房價，不到兩年就
漲破10％。

在過去，房價狂飆的區域大多侷限於雙北市，但這次炒房
遍及全台，而且從中南部帶頭開始。漲幅超過三成的
二十五區中，台中占了八區，台南占六區，高雄占五區，
其中漲幅最高的是台南東區，房價居然漲超過91％。

儘管房價不斷飆漲，但絲毫不影響搶買風潮。在這段期
間，銀行一年期定存利率還不到1％，顯然投資房地產已經
成為獲取暴利的炒作工具。


 

第二部：體檢台灣的住宅政策

由於國人普遍認同「有土斯有財」，
我國住宅政策向以輔助購屋為主，
偏重貸款利息補貼。
繼推出國民住宅、合宜住宅後，
現在政府改以提供租金補貼及社會住宅為重心，
要讓「租屋」成為無力購屋者的正常居住選項。
 
01 從國宅、合宜住宅到社會住宅

「住」是每個國民的基本需求，保障人民能安居樂業，
是穩定社會的重要關鍵，因此各國對於如何改善或提升人
民的居住水準，都會訂定住宅政策及住宅法，作為推動的
依據。

在住宅自有率較低的國家，通常租屋者所占的比重高，
所以住宅法中與租賃相關的規定會較詳盡周全；而在福利
國家，則比較強調政府的補貼。

▎補貼購屋利息為主要政策

由於國人向來安土變遷，普遍認同「有土斯有財」的觀
念，而台灣地小人稠，土地資源有限，房價常居高不下，
因此我們的住宅政策長期以來，都是以輔助人民購置住宅
為主要施政方向，偏重住宅的購屋貸款利息補貼。

綜觀台灣的住宅政策，大致可以分為兩大類型：可負擔
住宅的直接供給，以及購屋、租屋的政策補貼。在可負擔
住宅的直接供給上，因為時空背景不同，可分為三個階段：
1950 至1970 年代、1970 至1990 年代與1990 年代後。
1950 至1970 年代的住宅政策較臨時性，主要裨益少數
特定族群。

自1949 年國民政府播遷來台後，人口急速增加，但經
費不足、住宅短缺，政府優先對受災戶和國軍眷屬提供公
有土地建屋，並提供補貼。1957 年公布實施的《興建國民
住宅貸款條例》，是住宅補貼第一個法制化的依據，以低
收入家庭為對象。1964 年開始，政府直接興建國宅住宅，
以成本價售予低收入家庭，再提供貸款利息補貼，但主要
針對公教及警政等特定族群。

1970 至1990 年代是大力推動興建國民住宅時期，從政
府興建到獎勵民間參與興建國宅，不過當時的住宅政策仍
以補貼購宅貸款利息為主，但適用範圍已經擴大到不同職
業別。

1975 年公布實施的《國民住宅條例》，是住宅政策走
向制度化與法制化的開端，確定「興建國宅」為主要政策
方向。1979 年更將國民住宅納入十二大建設中，擴大為
「十年國宅計畫」（1980 至1989 年），預計興建60 萬戶。

當時各縣市政府紛紛成立國宅專責單位，大量興建國民住
宅，同時推動老舊軍眷村改建和興建勞工住宅。1982 年
修正《國民住宅條例》，開始獎勵民間投資興建國宅，以
舒緩公部門的財政壓力。


 

第三部：居住權不等於所有權

居住權是憲法保障人民的基本權利之一。
居住權並不等同於所有權，就算買不起房子，
也應享有居住的權利和尊嚴。
「居住正義」的真諦，
不在保障大家都買得起房子，
而是要保障大家都有房可住，
能夠「住者適其屋」。
 
01 落實居住正義──每個人都有居住的權利
近幾年台灣房價炒翻天，年輕人買房不易，經常看到有
人提出「居住正義」一詞。到底什麼是「居住正義」呢？
 
▎落實居住正義就是保障居住權
在高中社會科的公民課本上有開宗明義：「居住正義」
就是落實「居住權」的保障，其主要內涵為居住權的公平
正義，理想的居住正義，其目標應是讓全體國人均能「住
者適其屋」，並落實健全住宅市場、建立公平效率的住宅
補貼、提升居住環境品質等住宅政策三大內涵。
文化大學環境設計學院楊重信教授曾撰文指出，居住正
義至少應該合乎兩個原則：第一，每人不論其所得、身心
機能、性別、年齡、家戶特性、族群文化如何，都應該獲
得平等的對待，而能住得有尊嚴；也就是說，社會上不應
該有人無處棲身、或住在不合乎最低居住標準的住宅內。
第二，社會上容許「富人住豪宅」的必要條件是，社會底
層的人會因而在居住上獲得改善；也就是說「富人住皇宮」、
「窮人住陋室」的社會不是一個合乎公理正義的社會1。
我國憲法中明定，「人民有居住及遷徙之自由」，因此
「居住權」可視為人民的基本權利之一。
 
那麼，「居住權」是指擁有自己房子的權利嗎？
其實並不是。
聯合國《經濟社會文化權利公約》第四號一般性意見指
出，居住權「不應被狹隘或限制性地解釋住房權利，把它
視為頭頂上有一片遮瓦的住處，或把住所視為一商品，而
應該被視為安全、和平和尊嚴地居住某處的權利。⋯所有
人都應受一定程度的保有權保障（security of tenure），以
確保得到法律保護而免遭強制驅逐、騷擾和其他威脅。」
這就是所謂的「適足住房權」（the right to adequate
housing）。
 
簡單來說，「居住權」要求的是每個人都應該可以有個
安身立命的「家」，這不是一種依附在財產上的權利，不
一定要擁有什麼，強調的是居住事實。
也就是說，國家的義務，是讓每個人都有房可住，而且
要讓每個人都住得安心、自在，即使有些人並未擁有某塊
土地的所有權，其住房權也不該被侵犯，因為「適足住房
權」是一種凌駕所有權的基本權利。
 
2009 年，我國通過《公民與政治權利國際公約及經濟
社會文化權利國際公約施行法》（簡稱《兩公約施行法》），
兩公約所揭示保障人權的規定，具有國內法律效力，各級
政府機關行使職權，都必須符合兩公約有關人權保障的規
定。而依人權公約規定，「合法國民在國內有遷移往來之
自由及選擇居所之自由」，國家必須保障人民有「適足住
房權」。

第四部：借鏡國內外的住宅政策和方案
 
不論是依共同理念集資蓋屋，形成互助共老社區，
居住者有永久使用權的德國住宅合作社；
或是將人民薪資強制儲蓄存入中央公積金，
再協助購置政府興建之公共住宅的新加坡組屋；
還是由住宅公社興建、
承租戶可先租後購取得住屋的韓國賃貸住宅，
都是台灣制訂住宅政策時可借鏡參考的對象。
 
01 德國的住宅合作社
 
要滿足民眾對居住的需求，除了選擇營利建商興建的私
有住宅、政府興辦只租不賣的社會住宅或出售型公共住宅
（如國民住宅、合宜住宅）外，由非營利的住宅公共合作
社（housing co-operatives）興建的合作住宅，是在公宅、
私宅等主流住宅供給之外的第三條途徑（注：法國經濟
學家查理．季特主張，合作經濟模式為「第三條路（The
Third Way）」。
興建合作住宅已被普遍認為，可以打破房市開發商對住
宅供給市場的壟斷，有助於穩定住宅市場。
 
▎住宅合作社：自己的房子自己蓋
 
什麼是住宅公共合作社呢？簡單來說，就是一群人自己
蓋自己要住的房子。這群願意共同居住在一起的人，成立
合作社組織，共同集資找地、蓋房子，或是共同購買一棟
房子，房舍專供社員使用，並採共同管理和維護。
合作住宅的建物產權屬於合作社所有，社員（住戶）本
身沒有不動產的所有權，但可以享有房屋的永久使用權，
也可以讓子女繼承。
 
房舍興建之初，由合作社出面向銀行貸款，所有債權關
係都是由合作社向銀行承擔。集資模式是由社員向合作社
支付押金，保障擁有房屋的居住權，繳交的蓋屋自備款類
似「押租權」或「股權」的概念；入住後，每位社員還必
須月繳「使用費」（類似租金）給合作社以繳納銀行本息。
社員繳交的款項通常會放在隸屬於合作社的金融機構或
是合作的金融機構內，合作社本身並不靠這筆存款營利，
存款的獲利會用於合作社本身的日常開銷、房屋折舊以及
住房再開發建造等。
 
若社員中途想搬離，可以拿回抵押的自備款退股搬出，
讓有需要的人入住遞補空缺；社員過世後，子女可以選擇
繼承或退股，但不能賣掉。


 

第五部：台灣組屋的構想
 
不同於新加坡組屋制度是先儲蓄後入住，
台灣組屋制度採取先入住後儲蓄，
並透過房屋儲備制度，
針對不同的年齡層提供適合的居住方案，
以解決高齡化及少子化的社會問題。
 
01 我們需要更好的解方
 
台灣的住宅問題早自國民政府時期軍民大量遷台開始，
由於當時都市地區土地及住宅數量有限，無法立即容納大
量人口，產生許多違建及占用問題；到了經濟蓬勃發展時，
又面臨都市地區居住品質低落、公共設施不足等問題。因
為供需失衡導致房價高漲，在1989 年促成首次居住權倡
議的社會運動，要求政府重視國民居住權保障的問題。
 
三十多年後的今日，高房價所得比、高空屋率的問題依
舊，由於房價高漲，物價上漲，加上實質薪資所得成長停
滯，讓許多青年家庭生活壓力大增。在購屋困難下，只好
「轉買為租」，又間接造成租金指數持續上升，「住不起」
成為民怨之首。
 
現今台灣都會地區難以實現基本居住權，除了市場資訊
不對稱、貧富差距大、政府政策與執行脫勾，加上台灣的
稅制設計讓不動產持有成本相對較低，私有房屋被商品化
交易後，價格很容易飆漲，房市變成投資者的天堂。而政
府為健全房市、抑制漲價所推出的「打房」政策，又屢屢
效果不彰。
 
政府為幫助社會弱勢者推出的公共住宅，從最初推行的
國民住宅、停止推行的合宜住宅、公共住宅到現在的社會
住宅，雖有政策規劃，但由於數量不足、資源錯置等因素，
對於緩和青年居住壓力的幫助仍然有限。
 
以現行的社會住宅政策來說，租戶僅能在社會住宅居住
最長六年，期滿後就必須搬離。但對租賃社宅的年輕人而
言，六年過後正值成家立業之際，其生活負擔可能更高於
入住社宅期間，而且搬離後，租戶仍然要面對市場上的高
房價或高房租問題。
 
高房價和高房租不僅使年輕人難以在都市生活，造成都
市人口流失；更大的隱憂是居住成本排擠個人的其他支出，
無力組成家庭、養育兒女，出現不婚、不生的現象，更進
一步導致高齡化及少子化的國安危機。
 
近年來台灣社會已經面臨人口結構高齡化與少子化的重
大轉變，年輕人經營家庭生活不易，結婚率和生育率節節
下降，老年人口比例則逐年上升，將在2025 年正式進入
「超高齡社會」（65 歲以上老年人口占比超過20%）。如
何有效解決新弱勢族群基本居住權的問題，已經刻不容緩。

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【書名】取回房租-組屋給你住得起的未來 【作者】 李姿齡 【企劃圖書】誠石設計有限公司 【ISBN】978-986-5447-41-0 【簡介】 「居住正義」的真諦，不在保障大家都買得起房子，而是要保障大家都有房可住，能夠「住者適其屋」。 囤房、炒房的居住不正義，讓成家夢想變得遙不可及。 高房價所得比、高房貸負擔率，讓「住不起」成為台灣民怨之首。 要解決「都會居大不易」問題，保障人民「居住權」， 台灣組屋絕對是最適解方。 不同於新加坡組屋「先儲蓄、後入住」， 台灣組屋是「先入住、後儲蓄」， 透過「住宅基金儲蓄制度」，讓入住者能夠邊住、邊存錢； 藉由「房屋儲備制」，增加低成本房屋供給， 讓政府、企業和人民共創三贏。 打操全齡新型態社區，讓老中青三代共居， 真正達到「老有所養、又有所託、壯有所成」。