2026.04.01 工商時報  陳傑鳴
 

根據《華爾街日報》報導，掌握美國近40%房貸市場的美國政府贊助企業（GSE）「房利美」(Fannie Mae，全稱聯邦國民抵押貸款協會）日前宣佈，正式接受由 Better Home & Finance (BETR-US) 與 Coinbase (COIN-US) 合作推出的加密資產抵押房貸產品，首次將加密貨幣納入房貸評估流程，允許部分情況下將比特幣等加密資產納入房貸財力證明，甚至可作為購屋資金的一環。市場普遍解讀，這將為房地產與區塊鏈融合開啟新階段，可能重塑未來房貸審核邏輯，為全球房市帶來一波制度性變革。
 
不過，這項政策背後，除了金融創新外，更牽動風險控管、資產認定與監理制度等多重議題，而在台灣市場這樣的模式，真的能複製嗎？
 
加密資產「入場」房貸市場　金融邏輯正在改變
過去房貸審核強調「穩定現金流」，包括薪資、存款與不動產等傳統資產，但隨著加密貨幣市值壯大，近年金融機構逐漸開始重新評估其資產屬性。聯邦住房金融局(FHFA)局長比爾·普爾特(Bill Pulte)這幾年就曾公開敦促美國兩大房貸機構房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)研究是否應將加密貨幣資產納入貸款審批考量。
 
根據國際媒體與房貸機構說法，這次房利美政策調整，主要是允許借款人將持有的加密資產納入資產證明，但前提是需透過合規交易所、可驗證持有來源，並經折價計算後納入評估。
 
根據產品設計，民眾若要買房，可用比特幣或美元穩定幣 (USD Coin) 等加密資產作為抵押品，用於支付房屋頭期款，而無需出售加密資產。該產品主要鎖定持有大量加密資產、但不願出售以避免課稅或錯失未來升值機會的族群，而透過這次機制，購屋人可在保留加密資產的同時，也取得房貸資金，突破傳統頭期款的資金門檻，讓購屋者區塊鏈上的財富得以轉化為現實購買力。
 
Better執行長Vishal Garg就表示，這項產品建立了讓各類代幣化資產成為抵押品的基礎架構，未來不僅限於比特幣或穩定幣等虛擬貨幣，甚至可延伸至股票，乃至共同基金與債券資產，均可用於支持購屋融資需求。
 
不過，很多專家也提醒，加密貨幣的高度波動性仍是最大障礙，例如比特幣價格在短時間內出現20%～40%震盪並不罕見，若直接作為頭期款，即便一開始有折價再納入評估，對銀行風控仍將帶來極大挑戰。
 
房市需求端鬆綁　年輕族群受惠最大
從需求面來看，虛擬貨幣可當頭期款買房政策最大的受益者，預估將是資產結構改變的年輕世代。這幾年不少科技從業人員或投資人，資產集中於加密貨幣市場，卻因缺乏傳統存款或薪資證明，難以取得房貸資格。
 
根據Coinbase先前在2023年委託進行的一項全國調查就顯示，約有20%的美國成年人擁有加密貨幣，也導致許多年輕買家在過去必須變賣資產才能湊齊購屋首款。
 
房市研究機構就指出，因美國首次購屋的族群中，有相當比例持有加密資產，若這項政策持續開放，將有助於釋放被壓抑的購屋需求，特別是在高房價環境下，提供另一種「進場工具」。
 
不過，也有不同聲音認為，這套機制是用抵押替代儲蓄，並且資產也不再變現，而是被再次質押，這樣雖讓購屋門檻降低，但卻讓房市與高波動金融市場產生更緊密連動，一旦加密市場劇烈修正，恐同步影響房市需求穩定性。
 
台灣可行嗎？制度與風險是關鍵門檻
回到台灣市場，屋比房屋總經理葉國華表示，目前要導入類似制度，仍面臨明顯制度限制，首先，在監理架構上，台灣金融機構對於加密資產的認定仍相對保守，多數銀行尚未將其列為正式可認列資產；其次，在房貸審核邏輯上，仍以「穩定收入＋低風險資產」為核心，與美國逐步開放的方向有所差異。
 
台灣金融研訓院與不少學者過去也曾指出，加密貨幣若要納入金融體系，需先解決三大問題：價格波動過大、資產來源難以完全驗證，以及缺乏統一估值機制，這些問題若未解決，將使銀行承擔過高風險。
 
此外，目前主管機關對房市風險控管仍採偏緊態度，在信用管制尚未鬆綁的情況下，若導入「比特幣當頭期款」的制度，不僅實務上難度極高，恐也有讓炒房風氣再起的可能，估計短期內推動機會並不大。
 
目前看來，房利美的政策象徵意義大於短期實質影響，不過，它也代表房貸市場正從「單一收入審核」，逐步轉向「多元資產評價」的新模式，但這樣的轉變，也意味著房市將更深層地與金融市場波動連結。
 
對投資人與購屋族而言，這既是機會也是風險，當資產形式越來越多元，購屋門檻看似降低，但背後的不確定性卻同步放大，特別是在利率仍高、房市處於調整期的環境下，任何金融創新若缺乏完善風控機制，都可能成為下一波市場震盪的來源。
 
葉國華認為，未來加密資產進入房貸體系是長期趨勢，但關鍵在於「怎麼用、風險誰承擔」，對台灣來說，在制度尚未成熟前，與其急於跟進，不如先觀察國際市場實際運作結果，才是更穩健的選擇。


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