2026.05.28 工商時報  陳傑鳴
 

預售屋市場冰凍現象仍未休止，根據永慶房產集團統計，今年第一季全台預售屋交易量僅7,183件，較去年同期大減超過3成，也比2025年第四季再下滑25.9%，其中，高雄與台中的衰退最為劇烈，年減幅分別高達55.9%、40.4%，顯示過去幾年火熱的中南部預售市場，如今已進入明顯修正期。
 
不過，與交易量大幅萎縮形成強烈對比的是，價格端卻未出現明顯鬆動，今年第一季全台預售屋平均成交單價，雖較上一季小跌2.9%，但與去年同期相比，仍上漲7.8%。七都之中，也僅有新北與台中出現年跌幅，其餘主要都會區房價仍持續走升，房市專家指出，台灣房市目前正處於一種相當特殊的「量縮價撐」階段。
 
信用管制發威 投資買盤快速退場
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，從市場結構來看，全台預售屋交易量萎縮其實並不令人意外，自央行第七波選擇性信用管制上路後，第二戶貸款成數全面下修，加上銀行房貸水位偏高、核貸條件趨嚴，投資型買盤明顯退場。過去幾年預售市場中，不少仰賴高槓桿操作的短期資金，如今已難以複製先前的獲利模式，市場自然快速降溫。
 
對於，高雄與台中的量縮幅度特別明顯，永慶房屋研展中心副理陳金萍則則分析，背後原因主要與先前預售屋房價漲幅過猛，且目前房價仍處高檔有關，使購屋族多保守觀望。此外，近年來這兩區的預售屋推案量龐大，在當前以自住買盤為主的市場下，需時間消化既有庫存，因此對於新推的預售屋買氣自然也受到不小的衝擊，使交易量能明顯放緩。
 
賴志昶指出，目前市場進入信用緊縮循環，投資需求退潮，原本靠題材支撐的交易動能便會快速熄火，台中與高雄目前都面臨漲多與供給量體過大的困境，因此，預售屋交易開始出現急凍。
 
建商不願降價 房市進入「量縮價撐」
然而，成交量大跌卻未帶動價格同步修正，中信房屋研展室副理莊思敏則指出，關鍵原因在於建商目前仍普遍「不願降價」。
 
首先，近年土地、營建、人力成本全面墊高，建商取得土地的成本多半建立在高房價預期之上，若現在直接降價，恐將侵蝕獲利甚至影響已售戶價格，形成連鎖效應，因此，相較於降價求售，多數建商目前選擇「以拖待變」，透過延後推案、減少廣告、調整付款條件等方式撐住價格。
 
其次，目前市場雖然買氣轉弱，但並未出現大規模資金斷鏈問題，與過去房市反轉不同，現在建商財務體質普遍較佳，加上房市買氣轉弱與銷售速度放緩後，建商普遍減量經營，藉由緩推案，先去化庫存，也讓目前仍未形成大規模拋售壓力。換句話說，當前房市比較像是「買方縮手」，而「賣方雖壓力開始累積，但還不到恐慌」狀況。
 
房市不再全面普漲 區域強弱分化將更明顯　　
此外，莊思敏也指出，今年第一季部分核心縣市房價仍持續上漲，也顯示市場已開始走向「區域強弱分化」，例如台北、新竹等具備產業、高收入人口與稀缺土地支撐的區域，即使景氣轉弱，預售價格抗跌力道依然較強；反觀部分過去漲幅過快、供給量過大的新興重劃區或是縣市，接下來就會面臨較大的修正壓力。
 
莊思敏特別提醒，現在的市場氛圍，與2021至2024年間「全面普漲」已明顯不同，目前房市不再是閉著眼睛買都會漲，而是處在「選區域、選產品、選產業」的階段。對自住客而言，市場降溫反而有助於議價空間增加，也能減少追價壓力；但對投資客而言，過去依賴資金槓桿與短線轉手的操作模式，恐怕將越來越難生存。


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