前言：若說起的居住正義，「老、少兩世代」應該是社會中最苦的族群，老的有「老了租不到」或是「被房東趕」的憂慮，少的則是「買不起，也租不起」的窘境，國家住都中心因此提出了「使用權」概念社宅，然而這樣的政策真會是解方？本報特別訪問產、官、學界，從政策規畫、國際經驗等各個面向剖析，以利讀者全面瞭解社宅的過去、現在與未來。

為了讓老、少兩世代，即使買不起房，也能有個租得起的屋，國家住都中心已著手規劃、設計了20年不漲租金的「使用權社宅」方案，並將在周內提送到內政部審議，一旦方案通過，住都中心評估，至少可讓買不起房的老、少兩世代，也能有「住者有其屋」之感。

居高不下的房價不但讓許多人買不起房，隨著房租愈來愈高，開始出現「租不起屋」的族群，其中，又以高齡者「租屋歧視」最為嚴重，於是住都中心依據多年興建社宅的經驗，提出了「使用權」概念的社宅，優先提供65歲以上長者及家中育有6歲以下子女者入住。

權利金可採租金方式付款

「使用權社宅」顧名思義，是以購買使用權的方式取得長期居住的權利，既無土地所有權、地上權，也無建物所有權，但入住負擔比租屋還便宜，權利金可以用租金的方式分期付款。

在這樣的宗旨下，住都中心提出的草案中，是以新北市中和25坪住家為例，房屋市場售價約1,500萬元、月租金2.5萬元，若採用使用權社宅，住戶可一次繳納480萬元的權利金（相當於房價的31.4％）就可以安心住20年，無須額外付款，也可先付30％、144萬元權利金，剩餘以20年每月1.75萬元方式付款，降低每月租金支出，剩餘儲蓄可合理配置理財風險。

1.5萬戶可望成為標的

設計、規畫方向是很美好，然而現實是否可行？住都中心指出，經過盤點，可優先納入使用權社宅的標的，包括國產署、國防部、地方政府或住都中心的都更分回公有房舍，也評估已經興建完工社宅約有15％轉型使用，或選擇較小基地興建社宅，此外，低度利用或待標售的國有非公用既有房地等也可望成為標的，合計約1.5萬戶推動量。

其中，國產署扮演國有財產「土地公」的角色，財政部表示，很願意無償提供、支應社宅所需土地、房源。財政部近年來透過與民間合辦都更，分回不少房產，若以50坪以下為篩選標的，目前手上的都更分回宅大約十幾戶，且集中在雙北。明年開始，會陸續有中部、南部的都更分回宅點交。

官員分析，很多人買房是因為擔心「老了租不到」或是「被房東趕」，使用權住宅可以解決這個問題，也就是讓原本想租不想買的人，不必為了因此而硬擠進買房市場。

也因為有國庫署這位「土地公」，使用權社宅推動初期，除了都更分回公有房舍外，在直接興建上，將由財政部無償提供土地，住都中心負責興建、營運，中長期則鼓勵民間企業提供私有房地參與興辦使用權社會住宅。

在民間參與上面，住都中心目前是鎖定開發商、營造商以及保險業者，搭配融資限縮政策鼓勵參與興建、放寬保險業不得獨自興辦限制以及稅制工具等政策手段。

恐排擠到社會住宅資源

然而，使用權住宅的立意良好，但如何在有限的資源下做最有效果的調度與分配？如果把資源都投入規劃使用權住宅，也等於是排擠掉社會住宅的資源，更不用說，使用權住宅的租期動輒數十年，若數量不足、社宅興建也因此停滯，反讓老、少兩頭苦。
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