2024.09.20 工商時報 孫彬訓、巫其倫


緊隨美國聯準會（Fed）利率決策會議之後，中央銀行19日舉行本季理監事會議，會議結論以祭出第七波房市選擇性信用管制、推出四項新措施，最受各界矚目。央行總裁楊金龍表示，「這是困難的決定，但有其基礎」，雖這次的壓力比前六波管制總和還要高，且8月全體銀行不動產貸款集中度37.5％，低於2009年10月的歷史高點，「但當前銀行的信用資源，向不動產相關部門傾斜情勢更嚴峻」，因此決定再推新一波的管制措施。
 
這也是央行繼2021年第三季和第四季之後，再度連二季出手進行房市的管制。自2020年12月以來，央行原已祭出六波選擇性信用管制，這次再揮重拳，楊金龍強調，其實態度相當審慎，7月起便和各銀行討論，逐步建立數據，「打炒房不是央行自己亂想，就能推出」。
 
由於資源往不動產傾斜明顯，楊金龍打比方說，「讓大象轉身要很小心」，轉速太快會跌倒，但也不能太慢。雖8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率，仍低於歷史高點的37.9％，但實際情形比當年更嚴峻，且嚴峻「好幾點」。
 
楊金龍繼續說，祭出第七波政策就是釋放訊息，讓「市場不要認為房價會一直上去」，央行政策很嚴謹，不會影響到首購族、都更危老、社宅、生產購置廠辦等族群，而是要把炒房客、投資客資源挪到這邊，「該做的時候就要快點做」。
 
他還提及，近期兩度找來國銀開座談會，會中提到了日本經濟泡沫、美國次貸危機，這兩案例的共通點是，市場普遍認為房市會一直上去，且會自動調整，但實際並非如此。房地產不像其他市場，常是漲上去後，一不注意就hard landing（硬著陸）、整個垮下來。
 
參考日美經驗之外，央行還觀察34家國銀信用資源，明顯大幅向不動產傾斜，於是請各銀行自提不動產放款改善方案，央行會從今年觀察到明年、期間約一年，要看不動產的集中度下降的程度，如果不如預期的話，就再延長。

央行理監事會議重點一次掌握
1.升存準率1碼。
2.第七波選擇性信用管制擴大至全國。
3.高級住宅貸款上限由四成降為三成。
4.餘屋貸款降為三成。
5.第二戶貸款上限降為五成。
6.名下有房者購屋貸款不得有寬限期。
 
第七波房市選擇性信用管制是什麼？
第七波房市選擇性信用管制，將管制「特定地區」範圍擴及至全國，並且進一步緊縮貸款成數與寬限期，自即日（20日）起實施，此外，更新增自然人名下已有房屋的第一戶購屋貸款不得有寬限期的限制，第二戶限貸最高成數降為五成、法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由四成降為三成、餘屋貸款最高成數由四成降為三成。
 
公股銀看政策影響 2點提醒民眾
房貸更難貸了！公股銀行主管直言市場可貸金額驟減，影響所及包括自然人、法人企業貸款都將受到衝擊，甚至接單不明朗的傳產業界貸意願也可能降低，將直接打擊民眾買房意願，對房市降溫帶來顯著效果，預估下半年房市交易量將成放緩走勢。
 
值得注意的是，為避免投機炒房，央行祭出史上最嚴房市管制，申請新青安除了要簽切結書，保證不是人頭戶、不會轉租，即便還清房貸後擬再增貸，也要簽署切結書。
 
行庫也提醒民眾留意兩大重點，一是確定交付尾款的時間，二是購屋合約最好加註「貸款不足」的解約條款，避免斷頭認賠情況發生。
 
建商房仲哀鴻遍野 履約風暴、倒閉危機潮要來了？
央行令箭一出，建商、房仲哀鴻遍野，成屋、中古屋市場位居房市管制海嘯第一排，台北市不動產公會理事長陳勝宏表示，這波政策不只衝擊即將交屋的預售屋，更將引爆第二戶、第三戶無法順利交屋的履約風暴。
 
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，現階段的交屋、違約糾紛可能只是序曲，未來斷頭、法拍物件恐將放量成長，夾殺中小型建商。全國商總榮譽理事長賴正鎰示警，中小型業者可能面臨資金斷鏈風險，若短期內無法周轉恐陷倒閉危機。
 
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，第四季房市將面臨嚴苛考驗，其中成屋市場成這波重災區，預售屋市場亦將受波及，民眾甚至無法順利交屋。
 
央行最新打房政策 那些族群影響最大？
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，包括換屋族、繼承族、類首購族衝擊最深，首先，換屋族想換都很難換，繼承族繼承長輩遺產，即便只是部分持份，也列入名下1戶不動產，遭央行列入非首購，沒有寬限期。
 
類首購也是有苦說不出，何世昌直呼這種人最慘，尤其是南部老家有房的北漂族，所想在北部買房自助，不能申請新青安，而且也沒有貸款寬限期。
 
儘管有房仲業認為央行最新政策，將導致整個房貸市場只剩對首購族友善而已，然而，何世昌也坦言，光自備款增加就卡死多數首購族啦！


訊息來源: https://www.ctee.com.tw/