2024.11.04 工商時報  郭及天
 

全台房市在九月央行施行第七波限貸政策後，十月份六都交易量驟減-12.76％，年減-6.59％，今年六都首度月增率與年增率雙雙步入負成長，房地產市場是否從此走弱？房市趨勢專家 李同榮提出警告：寒冬才剛開始，這股寒流會延續到農暦春節後，交易量緊縮，房仲與代銷業成為金龍海嘯第一排。
 
李同榮指出，今年早在七、八月交易量已明顯下滑，加上九月的金龍風暴影響，購屋信心懸崖式下降，導致全台交易量大幅萎縮，觀察六都表現，台北、桃園、台南三都影響較小，新北、台中、高雄衝擊較大，但六都交屋潮月份變動較大，要觀察全年度表現比較精準。
 
李同榮分析，若從此波多頭自2018止跌回升的近六年多頭走勢觀察，房價於2019、2020、2021由台南領漲，2022由台中領漲、2023由桃園領漲、2024高雄領漲，除了雙北以外，各都比價輪漲態勢明顯，整體而言，這波六都漲幅與交易量表現以台南漲幅114％居冠，台中漲幅100.32％居次，高雄漲幅94.68％、桃竹漲幅88.8％緊跟其後，新北漲幅60.96％、台北市漲幅44.17％殿後。
 
李同榮進一步分析，由於第六循環在資金充裕與利率低檔的助益下，以剛需市場為主流，換屋市場受政策干預下表現並不積極，因此交易量已明顯不如第五循環，而未來市場在人口不增長，勞動力下降，以及兩代不同堂的效率遞減下，房市交易量將大不如前，交易量要衝上40萬戶機率不大，多空分水嶺30萬戶也會往下調整，今年因新青安效應助燃，交易量本來預期會衝破36萬戶，但在央行第六、七波連續打房壓抑下，全年交易量預期成長約12-15％，約在34.5萬棟上下之間。
 
當多頭房市反轉偏空初期，賣方買方同處觀望階段，交易量會持續驟減兩三個月，房價才會明顯鬆動，進入初跌期，買盤才會陸續進場，接著，市場價格也會因有多殺多效應而進入較明顯跌幅的主跌段，這階段就如2016年開始的殺價取量，量增但跌幅較深，最後再進入跌幅收斂的末跌段與止跌段。
 
不過，這一波反轉偏空後跌幅不會太深，主因是明年有降息壓力、電費調整、碳費開徵、等營建通膨議題，保值心態會降低跌勢，全台房價平均跌幅在9％-12％，有些量大蛋殼區或商圈未成熟重劃區，跌幅會超過平均值，但也有些商圈成熟的新興地區跌幅會小於平均值，因此，抗跌區與重跌區的跌幅落差會超過10％之多，自住購屋者，現階段不必過度觀望，可積極看屋，擇優而入。


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