經濟日報／勤業眾信私人暨家族企業服務稅務團隊會計師王瑞鴻口述、記者胡順惠採訪整理
 

房市議題近年備受討論，許多納稅義務人對於出售不動產該如何計算及申報所得稅，仍存有疑義，加上財政部先前公布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，新增高價房屋「單價」門檻， 同時調升設算獲利率3個百分點至20％，另針對一般房屋，全台也有多數行政區調高設算標準。
 
財政部公布的計算規定，主要是針對去年出售適用舊制課稅的房屋，在今年5月申報綜所稅時，就應該依規定來申報。
 
納稅人出售不動產，究竟適不適用財政部所公布的財交所得規定？第一步應先確認不動產取得時點，若屬2016年1月1日以後取得，原則上適用新制房地合一稅，以房地實際成交價格為基礎，計算「房地」交易所得，再依持有期間長短適用不同稅率課稅，必須在所有權移轉登記日次日起算30日內辦理；若個人出售不動產屬2015年12月31日前取得則應適用舊制，即依舊制計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。
 
如果判斷為屬於舊制不動產出售，原則上應按實際售價扣除原始取得成本及必要費用後，所計算出的所得計入財產交易所得課稅。但個人由於不像法人須保存帳簿憑證及帳載資料，因此當個人無法提供相關原始成本資料時，就需要按財政部所頒定計算標準來計算財交所得。
 
因此，針對個人出售舊制房屋，可歸納出三種所得計算方式。第一種，可提供實際成交金額及原始取得成本者，採核實認定。不過若買賣合約未單獨載明房屋價格時，以房地交易損益乘以房屋占房地現值比例，計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。
 
第二，若無法提供原始取得成本（尤其是2012年8月實施實價登錄前取得的房地最為常見），且房地出售總價達財政部「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」之各地區標準者（也就是達到豪宅標準），則以房地出售總價乘以房屋占房地現值比率，再乘以獲利率標準（113年度為20%），計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。
 
第三，同樣無法提供原始取得成本，但房地出售總價未達上述「一定金額門檻」（也就是非豪宅），一般以「房屋評定現值」乘以所得計算標準（參考113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定之各地區標準），計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。
 
出售不動產涉及稅目甚廣，且稅務議題相對複雜，如納稅義務人針對所得計算存有疑義者，個人在出售房地時應先判斷該房地適用舊制或房地合一稅新制。如去年有出售適用舊制房地的個人，應特別注意財政部新發布的規範，並留意是否能提供原始取得成本，或是否達到豪宅門檻等判斷要點，以避免因錯誤申報而遭稽徵機關調查補稅。


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