2025.07.11 文／高力國際不動產業主代表服務部董事 黃舒衛
 

當前台灣的資本與土地政策正走入結構性瓶頸。民間游資氾濫，但過度集中投向不動產與建設項目，導致空間供給過剩、投資報酬失衡。而想導入民間資本的促參制度，卻也逐漸暴露出「有量無質」的結構性侷限。在AI重塑產業價值鏈的此刻，開發不再自動等於進步，建設更不是招商的萬靈丹。真正能吸引未來產業進駐的，不是「容積獎勵」或「交叉補貼」的土地治理思維，而是政府是否具備及時提供算力、電力、頻寬、研發夥伴與行政整合能力的實力。台灣招商的困境就是太多水泥，太少基礎算力；太多誘因，太少對話。
 
 
算力才是韌性實力。當AI企業尋求落腳地點，關心的不再只是地價，而是能否即時併網、冷卻設施是否足夠、數據能否低延遲傳輸，以及是否鄰近高教研發與人力供應節點。面對這些高度複雜的需求結構，如果政府部門仍以「土地開發案」為招商主要工具，則極可能錯配資源，造成投資失焦。
 
事實上，容積獎勵、回饋機制、租稅優惠的制度架構，源於前現代、交換式的土地治理模式，其目的是讓民間以開發換取公共設施供給。這種邏輯下的招商工具，對於道路、市場或停車場等民生設施或具誘因，但當目標轉向AI、半導體、資安運算等新興產業，就顯得制度落後與資源低效。開發可以「做得大」，但對於產業來說，可能卻是「大而不當」。
 
反觀英國自2024年底實施的「AI Growth Zone」計畫，便採用另一種治理邏輯。他們不再先劃設產業用地、規劃園區後等企業進駐，而是從「猜」轉向「問」，以EOI（Expression of Interest）機制徵詢企業需求，並由政府主導整合土地、能源、頻寬、法規與人才等要素，形成「供需協同」的基礎條件。一年內吸引逾70家AI企業，創造4,500個高附加價值職缺與超過10億英鎊投資，證明著招商不再是標案，而是戰略布局。
 
台灣目前促參制度雖已累積超過2.3兆元投資、1,700件以上案量，但其中九成以上集中於傳統公共設施與民生導向項目。實際上，AI產業所需的高壓電力基礎設施、低碳冷卻系統、AI運算中心、資料節點平台等，都尚未納入既有促參架構的補助與風險分攤清單之中。
 
這些制度盲點，導致企業即使有意進駐，地方也無法於六至十二個月內整備完畢，招商成功率自然下降。而地方政府自提的產業園區，若仍由建築開發商主導，則以容積價值最大化為前提，對應的卻不是企業對科技環境的嚴格要求，而是建築投報率的追求，讓招商淪為房地產化、商品化的投資循環。
 
因此，未來的招商策略，必須重構三個基本邏輯：
 
一、「規劃在前」轉為「需求引導」，將EOI制度化，讓企業成為產業空間設計的前端參與者。
 
二、「提供土地」轉為「整備條件」，設立專責招商統籌平台，整合電力、頻寬、通訊與人才資源。
 
三、「促參工程」轉向「科技型公共建設」，擴大促參法適用對象，納入AI算力、綠電設施與研發場域作為合作標的。
 
AI時代不等人，EOI 機制正是一種制度化的「產業需求對話」。讓企業能不必等公告、不需走程序，就能表達需求並進入前期溝通。英國、德國、美國部分州政府都已開始將這類 EOI 平台常態化，作為新興科技產業佈局的入口。反觀台灣的促參與招商系統仍以標案與公告為主，導致有興趣的企業常找不到管道、有能力的地方也缺乏整合資源的工具。
 
招商，不應再是一種單向規劃的行為，更不該再以「容積」競爭，而應以「算力與整備速度」爭勝。從猜到問，從開發誘因轉向治理能力，才是打造具全球競爭力投資環境的根本途徑。


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